Legea nr. 207/2025, pentru modificarea art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în constructii, precum şi pentru completarea Legii cadastrului şipublicităţii imobiliare nr. 7/1996, a intrat în vigoare joi, 11 decembrie 2025. Aceasta stabilește reguli mai stricte, mai ales în ceea ce privește condițiile premergătoare semnării promisiunilor de vânzare-cumpărare având ca obiect construcții cu destinația de locuință. Legea reprezintă un răspuns legislativ la dezvăluirile privind „Schema Nordis” și are ca scop principal protejarea cumpărătorilor în relația cu dezvoltatorii de locuințe noi.

Principalele prevederi ale legii sunt următoarele:

• Avansurile în tranzacțiile imobiliare sunt limitate, iar promisiunile de vânzare-cumpărare pot fi semnate doar după notarea autorizației de construire și realizarea operațiunii de preapartamentare.
• Convențiile de rezervare pot avea o durată maximă de 60 de zile, iar avansul nu poate depăși 5% din preț. Dacă dezvoltatorul nu respectă condițiile și este în culpă, suma achitată trebuie restituită integral cumpărătorului în cel mult 30 de zile.
• Avansurile sunt limitate la maximum 25% din preț pentru partea de rezistență și 20% pentru instalații. Aceste sume se depun într-un cont bancar dedicat exclusiv proiectului respectiv, fiind utilizate doar pentru dezvoltarea imobiliară a acestuia.

Legea definește dezvoltatorii ca fiind cei care dezvoltă proiecte imobiliare de tip condominiu sau locuințe individuale destinate vânzării. Aceștia au noi obligații referitoare la calitatea construcțiilor și la procedurile premergătoare vânzării:

• Promisiunea de înstrăinare a unei unități dintr-un condominiu sau a unei locuințe individuale viitoare se poate face doar după notarea autorizației de construire în cartea funciară, realizarea preapartamentării și deschiderea cărților funciare pentru fiecare unitate individuală, ca bunuri viitoare.
• Orice promisiune de vânzare-cumpărare trebuie încheiată în formă autentică, după notarea autorizației și obținerea extrasului de carte funciară pentru unitatea viitoare. Notarii au obligația să solicite notarea promisiunii în cartea funciară, care nu mai este așadar opțională.
• Convențiile de rezervare sunt valabile maxim 60 de zile, cu un avans de cel mult 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute. Dacă nu se încheie o promisiune sau un contract de vânzare din vina dezvoltatorului, avansul se restituie integral în cel mult 30 de zile.

Legea stabilește plafoane pentru avansurile achitate de cumpărători, în funcție de stadiul proiectului. Sumele se depun într-un cont bancar dedicat proiectului imobiliar și pot fi utilizate exclusiv pentru dezvoltarea acestuia, cu ștampila persoanei responsabile sau a dirigintelui de șantier:

• Maximum 25% din preț pentru partea de rezistență, achitat ulterior finalizării acesteia.
• Maximum 20% din preț pentru partea de instalații.

Dezvoltatorii care utilizează avansurile achitate de cumpărători în alte scopuri decât dezvoltarea proiectului riscă amenzi de 1% din cifra de afaceri.

Din păcate, o serie de prevederi existente în proiectul inițial au dispărut din varianta finală a legii. Spre exemplu, reducerea cu 25% a onorariului notarial pentru cumpărătorii însoțiți de avocat la semnarea promisiunii sau contractului de vânzare-cumpărare ori stabilirea statutului de creditor privilegiat pentru stat și cumpărător în procedura de insolvență a dezvoltatorului, care ar fi crescut șansele de recuperare a sumelor achitate.

Completările aduse Legii cadastrului, ce vor intra în vigoare abia pe 8 martie anul următor, reglementează operațiunile de preapartamentare. Acestea se vor face în baza unui act autentic și a documentației cadastrale recepționate de oficiul teritorial:

• Se deschid cărți funciare individuale pentru fiecare unitate viitoare din condominiu, cu mențiunea că acestea sunt bunuri viitoare.
• Modificarea numărului unităților individuale prevăzute în autorizația de construire se actualizează printr-un nou act autentic, fără a fi necesar acordul promitentului cumpărător, cu excepția cazurilor în care se modifică suprafața sau amplasamentul unității ce face obiectul promisiunii.
• După finalizarea construcției și recepția la terminarea lucrărilor, se realizează operațiunea de apartamentare, iar cărțile funciare se actualizează conform documentației aferente.

Până la intrarea în vigoare a noilor prevederi cadastru, notarea autorizației de construire pentru unitățile viitoare din condominii va fi făcută separat pentru fiecare unitate. Notarii vor fi obligați să solicite notarea promisiunii de vânzare în cartea funciară chiar și în această perioadă de tranziție.

Rămâne de văzut în ce măsură aceste prevederi, menite în mod evident să protejeze promitenții cumpărători, vor avea și un impact negativ asupra pieței imobiliare de la noi din țară.